Risposte alle domande sulla gestione affitti brevi

L'affitto breve o turistico extra alberghiero di una proprietà immobiliare è un tipo di affitto in cui, uno o più ospiti, possono soggiornarvi fino ad un massimo di 29 giorni.

In questo caso non vi è obbligo di registrazione alcuna.

Questa tipologia di affitto è possibile in tutta Italia secondo le diverse specifiche dettate dalle normative regionali vigenti.

Ci occuperemo noi della parte burocratica per l'avvio della locazione turistica extra alberghiera.

I vantaggi dell'affitto a breve termine rispetto a quello a lungo termine si possono riassumere in:

1. L'alloggio resta in mano al proprietario e può usufruirne a suo piacimento (ad esempio per trascorrervi le ferie).

2. In caso di diverso utilizzo o vendita, il proprietario, non deve aspettare mesi o anni per rientrare in possesso dell'immobile.

3. L'alloggio resta impeccabile in quanto vengono svolti, con regolarità, i servizi di: pulizia, controlli di integrità della struttura e della fornitura (tramite check list), manutenzioni ordinarie dell'immobile.

4. Le entrate derivanti dall'affitto a breve termine sono molto maggiori rispetto a quello a lungo termine.

5. L' ospite pagherà sempre in anticipo per il suo soggiorno, quindi il rischio di insolvenza è praticamente nullo.

Il prospetto (teorico) che svilupperemo per stimare la rendita annuale della proprietà derivata dagli affitti brevi prevede:

1. Visione ed analisi dell'immobile.

2. Analisi di potenziali target turistici di riferimento.

3. Analisi flusso turistico e richieste di soggiorno nella zona in oggetto.

4. Analisi potenziali competitor della zona.

5. Stima dei costi fissi e variabili della proprietà.

In base ai dati sopra elencati svilupperemo un planning dinamico con i potenziali incassi di ogni singolo mese dell'anno, quindi il volume di affari annuale generato dall'affitto breve/turistico.

Attualmente il nostro servizio di gestione completa è attivo nelle province di:

• Firenze

• Pisa

• Lucca

• Livorno

• Pistoia

• Prato

Il nostro servizio di gestione online è disponibile in tutta Italia.

*Per maggiori informazioni si prega di contattarci direttamente.

Il contratto di gestione (mandato) tra le parti prevede che il nostro compenso mensile sarà calcolato in base ad una percentuale sulle notti realmente riscosse nel mese oggetto della rendicontazione.

• Tale percentuale viene concordata prima della firma del mandato (contratto) e quindi riportata sul documento che sarà approvato e firmato da entrambe le parti.

• Il calcolo della percentuale a noi dovuta verrà effettuata al netto del totale prenotazioni ricevute, incassate e terminate nel mese oggetto della rendicontazione.

• Per netto del totale prenotazioni mensile si intende: la cifra lorda totale mensile incassata da cui saranno tolte le commissioni dei portali da cui provengono le prenotazioni (OTA), le relative spese del servizio di pulizia e biancheria ed eventuali check-in in presenza (ove richiesti).

• La percentuale della nostra commissione verrà calcolata e stabilita in base al tipo gestione ed ai servizi che saranno inclusi nel tipo di gestione richiesta.

*Per maggiori informazioni ed approfondimenti si prega di contattarci direttamente.

Il pagamento al proprietario del totale importo mensile derivante dagli affitti brevi della sua proprietà verrà versato tramite Bonifico Bancario sul suo C/C tra il 15 ed il 25 di ogni mese, con riferimento al volume d'affari generato nel mese precedente.

• A corredo del versamento sarà inviato un report dettagliato delle prenotazioni: numero ospiti, giorni di occupazione, date di permanenza, importi pagati dagli ospiti.

• I report saranno sempre riferiti al mese precedente il versamento dell'utile al proprietario.

Il pagamento delle tasse derivante dai canoni di affitto breve della proprietà può variare a seconda del caso in cui:

• Il proprietario sia persona fisica

La legge prevede l'applicazione del regime di cedolare secca così suddivisa:

1. Tassazione fissata al 21% per il primo immobile dedicato al mercato degli degli affitti brevi.

2. Tassazione fissata al 26% dal secondo al quarto immobile dedicato al mercato degli affitti brevi.

In questo caso siamo obbligati, per legge, ad essere sostituti d'imposta e quindi a versare per conto del proprietario (tramite modulo F24) il 21% o/e il 26% delle sue entrate (lorde) mensili derivanti dai canoni d'affitto breve del/dei suo/suoi alloggio/i.

Il bonifico mensile che riceverà il proprietario sarà al netto delle tasse che avremo versato per suo conto.

A fine anno verrà redatto dal nostro commercialista (ed inviato al proprietario) il modello Unico contenente tutti i versamenti mensili che avremo effettuato durante l'anno.

• Il proprietario sia una Società/Azienda

La legge prevede che sia applicata la normativa fiscale in tema di reddito d’impresa.

In questo caso, non essendo sostituiti d'imposta, il versamento delle tasse spetterà direttamente alla Società/Azienda della quale gestiremo l'immobile.

Il bonifico mensile sarà effettuato per l'intera somma lorda, senza trattenute derivanti della tassazione a cui è soggetta la Società/Azienda.

*Per maggiori informazioni ed approfondimenti si prega di contattarci direttamente.

Il mandato di gestione, ossia il contratto che viene stipulato con il proprietario per gestire il suo alloggio, ha una durata di un anno con tacito rinnovo alla scadenza (per l'anno successivo).

Il contratto non è vincolante, quindi il proprietario lo può recedere in qualsiasi momento.

Di solito chiediamo di essere informati almeno tre mesi prima della cessazione.

• Questo ci da la possibilità (ove vi fossero) di portare a compimento la maggior parte delle prenotazioni in essere ed avere il tempo materiale per ricollocare gli ospiti in altre nostre strutture ricettive.

• Questo ci serve per non essere soggetti a pagamenti di penali da parte delle OTA (Booking, Airbnb, ecc..) le quali addebiteranno, a noi e al proprietario, la differenza dell'importo per la ricollocazione in altre loro strutture ricettive scelte dalle suddette.

Nel caso in cui si voglia recedere il contratto prima della fine del primo anno di gestione è richiesto un rimborso per le spese sostenute. Dal secondo anno di gestione in poi non è previsto il pagamento di nessun tipo di penale.

Ove necessario, si richiede una disdetta con almeno tre mesi di anticipo dalla cessazione della gestione. Questo ci serve per poter portare a compimento le prenotazioni in essere ed eventualmente ricollocare gli ospiti in altri nostri alloggi. Nel caso in cui non fossero presenti prenotazioni nell'anno in oggetto, la gestione terminerà sull'immediato ponendo gli annunci dell'alloggio offline.

Dal momento in cui sarà firmato il mandato di gestione (contratto), saremo noi ad occuparci interamente di tutta la parte burocratica che servirà a svolgere l'attività di accoglienza per soggiorni brevi/turistici nella struttura abitativa.

Dal momento in cui sarà firmato il mandato (contratto) per la creazione, l'ottimizzazione e l'attivazione dell'annuncio su tutti i portali di prenotazione online (OTA), passeranno circa tra le 3 e le 4 settimane.

Il tempo che deve passare affinché l'annuncio riceva prenotazioni dalle OTA (Booking, Airbnb, ecc..) è molto relativo.

In media tra i 15 ed i 30 giorni, dalla pubblicazione dell'annuncio, inizieranno ad arrivare le prime richieste e prenotazioni dell'alloggio.

I tempi possono variare, in base al volume di richieste, nel periodo in cui l'annuncio sarà attivato per la prima volta (bassa/media/alta/altissima stagione/festività/eventi).

Dal momento in cui l'alloggio sarà online verrà fornito l'accesso al calendario online della struttura.

Nel suddetto calendario, visibile da PC/Mac/Smartphone, si potranno vedere (in tempo reale) tutte le prenotazioni dell'anno, OTA di provenienza, date del soggiorno, numero di ospiti delle singole prenotazioni.

Il servizio di pulizia e lavanderia sarà pagato interamente dall'ospite.

Il servizio di pulizia e lavanderia dell'alloggio sarà inserito come voce singola, quindi aggiunto al totale del pernottamento, al momento della conferma della prenotazione.

Esempio:

• L'ospite prenota per 5 notti al prezzo di Euro 100/Notte.

• Il totale del soggiorno sarà di Euro 500.

• Il servizio di pulizia e lavanderia Euro 80.

• L'ospite al momento della conferma pagherà un totale Euro 580 (500 + 80).

• Le Euro 80 saranno versate alla ditta che svolge il servizio di pulizia e lavanderia.

Non c'è possibilità che gli ospiti se ne vadano senza aver pagato per il loro soggiorno.

• Tutti i pagamenti delle prenotazioni vengono effettuati prima della data del loro ingresso in struttura (check-in).

• Nel momento in cui gli ospiti entreranno nell'alloggio, avranno già saldato l'importo totale della loro prenotazione.

In caso di danneggiamenti gli ospiti saranno tenuti a risarcire il danno previo nostra segnalazione documentata alle OTA di riferimento, che noi attiveremo al momento del check-out.

Per strutture con un volume di affari esclusivamente stagionale, possiamo gestire l'alloggio anche solo per un determinato periodo, ad esempio da Aprile a Settembre (media/alta/altissima stagione) ed il resto dell'anno bloccarlo (chiudere il calendario) dal ricevere prenotazioni.

*Per questo tipo di accordo vi invitiamo a contattarci direttamente per valutare la fattibilità.

Nel caso in cui il proprietario abbia collaboratori di fiducia che svolgono determinati lavori (ad esempio: servizio di pulizia, giardinaggio, manutenzioni, ecc..) prenderemo contatto con le persone o le aziende indicate per coordinarle e gestirle direttamente.

Gestiremo noi le domande e le informazioni richieste, comunicando direttamente con gli ospiti.

Gestiremo direttamente, dai nostri profili OTA (Booking, Airbnb, ecc..), le eventuali recensioni rilasciate dagli ospiti dopo il loro soggiorno.

Nel caso in cui fosse richiesta assistenza da parte degli ospiti durante il loro soggiorno, saremo noi a risolvere eventuali problematiche nel minor tempo possibile.

Per il servizio fotografico dell'alloggio le opzioni sono 2:

1. Possiamo occuparci direttamente del servizio fotografico professionale dell’alloggio. Provvederemo a inviare un nostro fotografo specializzato, diplomato presso l’Accademia Italiana di Fotografia d’Interni, che realizzerà lo shooting completo dell’immobile. Il costo del servizio sarà interamente a nostro carico. Qualora il proprietario desiderasse acquisire i diritti d’autore e ricevere tutto il materiale fotografico originale, verrà redatto un preventivo di spesa relativo al servizio svolto e alla cessione universale dei diritti. In caso di accettazione, tale costo sarà a carico del proprietario.

2. Il proprietario prenderà accordi direttamente con un fotografo professionista di sua fiducia fornendoci tutto il materiale secondo gli standard qualitativi richiesti dalle OTA.